ממה מורכבת תב"ע
תב"ע מורכבת מתשריט, תקנון ונספחים נוספים (דוגמת – נספח תנועה, בינוי, שימור, טבלאות הקצאה ועוד),
מארגנת בתוכה את הסדרי השטח וייעודי הקרקע העתידיים דוגמת מגורים, פארקים, תעשייה וכו. התשריט הוא החלק הגרפי והוא יכלול חלוקה למגרשים, תשתיות, קווי בניין וכו. בעיקרון מדובר במסמך תבניתי ומוסדר על פי נוהלי מבא"ת.
האם ניתן לשנות את גורל התב"ע
לעיתים קיים מצב בו אין הלימה בין תוכניות היזם לתב"ע באותה רשות. כאמור התוכנית לכל רשות מחייבת עמידה בתנאיה השונים ויש צורך לשנות את ייעודי הקרקע של תאי השטח והמגרשים.
תב"ע ניתנת לשינוי במספר מקרים, אך לא תמיד. השינוי צריך להיות מאושר על ידי הוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה, תלוי במהות השינוי. ללא אישור השינוי, לא יינתנו היתרי בנייה להתחלת הבנייה בשטח המבוקש. זוהי פרוצדורה בירוקרטית סבוכה שאינה פשוט כלל ורצוי לעשותה ע"י איש מקצוע. הבקשה והאישור לשינוי יינתנו ולא בקלות ע"י הוועדה המקומית, מחוזית או ארצית לתכנון ובנייה עפ"י חוק תכנון ובנייה ועל פי סוג התוכנית.
כמה עולה לנו שינוי תב"ע?
ראשית צריך להתחשב בשאלה איזה סוג שינוי מבוקש- שינוי קו בניין, תוספת והגדלת זכויות בנייה או שינוי ייעוד הקרקע (הנחשבת לשינוי מורכב ביחס לשאר).
פרמטרים כמו היקף שטחי קרקע, סוג השימושים (מגורים, מסחר, תעסוקה), מהות השינוי, מספר היועצים הנדרשים (יועצי תנועה, נוף, שימור, שמאי וכו') ישפיעו על העלות הכוללת של הדרישה לשינוי. למשל אם נדרש שמאי לשם הכנת טבלת הקצאה זו עוד תוספת בעלויות. או אם נדרש יועץ חברתי במתחם להתחדשות עירונית או אדריכל בתב"ע להפרדת מגרש מנחלה. כמו כן מספר וסוג וועדות התכנון שצריך לעבור, כל אלו ישפיעו אל היקף העלויות הסופי.
לכן חשוב לפני כל רכישת קרקע להבין ולדעת מה גורלה של הקרקע ואלו שינויים נדרשים או לא, לטובת הפרויקט. לצורך העניין ניתן לבצע איתור תב"ע – באתרי הוועדות המקומיות, באתר מבא"ת של משרד הפנים או באתר רמ"י- רשות מקרקעי ישראל, אשר כידוע, רוב קרקעות המדינה נמצאות בבעלותה. חוכר של הקרקע רשאי לקדם תב"ע על קרקע בבעלות רמי, באישורה ובכפוף לתשלומים (דמי היתר לשינוי ייעוד וניצול). רמי בעצמה מקדמת תב"עות כחלק מהמדיניות שלה לשיווק קרקעות חדשות.
במנהל מקרקעי ישראל תב"ע נמצא מאגר תוכניות מתאר מחוזיות וארציות מפורטות בהתאם לחוק התכנון והבנייה.
מאמר זה נכתב עבור קבוצת משה חדיף
